La capacité d'achat des ménages a bénéficié de conditions financières favorables.

Si la hausse des prix immobiliers depuis 20 ans peut ainsi, en première approximation, être justifiée par la baisse des taux d'intérêt, encore était-il nécessaire que les ménages aient gardé sur la période la même possibilité d'emprunter aux banques pour exercer cet arbitrage entre achat et location. C'est ce que permet d'apprécier l'évaluation de leur "capacité d'achat". En effet les ménages financement souvent l'acquisition de leur logement en recourant à l'emprunt. En France, les taux d'intérêt ont baissé dans les années 2000, tandis que la durée des prêts immobiliers s'allongeait.

L'assouplissement des conditions de financement a assuré la solvabilité des ménages français, face à la montée des prix. les prix compatibles avec le maintien pour les ménages de leur capacité d'achat moyenne ont ainsi progressé nettement plus vite que les loyers ou les reenus des ménages. En effet, la baisse des taux au cours des 1990 et 2000 et l'augmentation de la durée des prêts ont renforcé la capacité d'achat des ménages.

Celle-ci dépend de fait, fortement des taux d'intérêt. Ainsi, sur la première moitié des années 2000, la baisse des taux d'intérêt contribue à accroître la capacité d'achat des ménages au-delà de ce que suggère l'évolution de leurs revenus. Ce mouvement s'interrompt avec la remontée des taux à partir de fin 2005. A partir de 2008, la baisse des taux joue à nouveau favorablement sur la capacité d'achat des ménages : les prix compatibles avec la stabilisation de la capacité d'achat des ménages sont de nouveau orientés à la hausse. Cette évolution est ainsi parallèle au rebond des prix immobiliers en 2009.

Mais la baisse des taux ne suffit pas à elle seule à maintenir la capacité d'achat des ménages. L'augmentation de la durée moyenne des crédits joue également un rôle important dans l'évolution quasi parallèle de la capacité des ménages et des prix immobiliers : si la durée des prêts était restée constante, la capacité d'achat des ménages ne se serait accrue que de 70% depuis 2000, alors qu'avec la hausse de la durée des prêts elle s'est accrue de 95%.

On notera que la durée d'emprunt joue un rôle ambigu sur le bien-être global des ménages. Son augmentation, toutes choses égales par ailleurs, suppose en effet une modification des conditions d'arbitrage dans le temps du ménage, puisqu'il consent à faire face à un coût global de l'achat immobilier plus élevé.